Aproximativ 70% din spațiile de birouri din Cluj sunt de închiriat, restul – de vânzare

În Bucureşti, 88% din spaţiile de birouri sunt destinate închirierii, iar în Cluj doar 30% dintre imobile sunt de vânzare, arată o analiză realizată de administratorii platformei imobiliare Wizmo.ro şi de compania RE/MAX Grup de Lux – una dintre francizele RE/MAX România.

„În acest moment, pe Wizmo.ro sunt publicate peste 40.000 de proprietăţi, 1.050 dintre acestea fiind de birouri. În ceea ce priveşte destinaţia lor, în Bucureşti şi Cluj, 88% respectiv 70% sunt de închiriat şi doar 12% respectiv 30% de vȃnzare”, a declarat Maarten Deboo, CEO Wizmo.ro.

Potrivit datelor din platforma Wizmo.ro, preţul mediu de închiriere al spaţiilor de birouri este de 9,62/mp euro în Bucureşti, 9,53 euro/mp în Cluj şi 7,54 euro/mp în Iaşi.ş Preţurile spaţiilor diferă în funcţie de dotări, amplasament, servicii oferite şi, cel mai important aspect, clasa birourilor din care face parte.

„Adiacent chiriei, pentru spaţiile situate în centrele de business se percep şi costuri de întreţinere. Pentru clădirile din Cluj-Napoca, de exemplu, aceste costuri sunt cuprinse între 1 şi 3 euro/mp de spaţiu închiriat. Toate aceste cheltuieli se referă la spaţiile comune ale nivelului (lifturi, spaţiile din faţa liftului, spaţii tehnice, casa scării), precum şi la spaţiile comune ale clădirii (spaţii tehnice, adăpost ALA, căi de acces, recepţie, rampe, spaţii pază). În general, costurile administrative sunt regularizate periodic, în sistem open book”, arată autorii analizei.

De exemplu, „un spaţiu care are o chirie de 12,5 euro/mp şi care pare prima opţiune (dar care are o cotă de spaţii comune de 16%) este mai puţin avantajos faţă de un alt spaţiu, cu chirie de 13 euro/mp, care are spaţii comune de doar 5%. De regulă, spaţiile comune variază între 10 şi 15% în cazul imobilelor de suprafaţă mare (de peste 3.500 mp), respectiv între 12-18% în cazul imobilelor cu suprafeţe mai reduse (sub 2.500 mp)”.

„Avȃnd în vedere că obiectivul final este identificarea acelui spaţiu care oferă acomodarea unui anumit număr de posturi de lucru (şi desigur, suplimentar, o marjă de extindere rezonabilă), cel mai important aspect nu este chiria pe metru pătrat, ci chiria per post de lucru. Acest indice se calculează ca raport între chiria totală (rezultată din multiplicarea suprafeţei închiriabile cu chiria pe metru pătrat) şi numărul de posturi de lucru (numărul de angajaţi care pot fi acomodaţi în acel spaţiu)”, a explicat Alina Berghian, Sales Associate RE/MAX Grup de Lux.

Referitor la modul în care îşi pot alege companiile un spaţiu eficient, autorii studiului le recomandă beneficiarilor să ţină cont de faptul că pentru fiecare angajat este nevoie de aproximativ 10 metri pătraţi. „Atunci cȃnd se alege un spaţiu de birouri, cea mai importantă caracteristică a sa este aşa-zisa suprafaţă de mochetă, adică suprafaţa efectivă a birourilor, unde se va desfăşura activitatea. În general, suprafeţele construite includ holuri, circulaţii, spaţii tehnice. Acestea sunt conexe şi necesare, însă nu reprezintă locul efectiv unde angajaţii îşi vor desfăşura activitatea”, arată autorii.

De asemenea, „eficienţa unui spaţiu este dată de mai mulţi factori – forma acestuia, numărul de faţade ce asigură lumina naturală, precum şi adȃncimea clădirii (distanţa dintre două faţade cu lumină naturală). De exemplu, 1.000 mp situaţi în 3 clădiri diferite pot avea mai mult ca sigur 3 niveluri de eficienţă diferite”.

Cu privire la geometria birourilor, în studiul citat se arată că „cele mai eficiente spaţii sunt cele de formă dreptunghiulară, cu lumină naturală pe lungimea clădirii, pe ambele faţade, fără foarte mulţi stȃlpi de susţinere în interior. Spaţiile cu formele pătrate, deşi aparent uşor de partiţionat, pot fi în realitate dificile, din cauza distanţei mai mari între două faţade luminate. Luȃnd în calcul eficienţa spaţiului, se poate observa că uneori într-un spaţiu de 500 mp pot încăpea mai multe posturi de lucru decȃt într-un spaţiu de 575 mp într-o altă clădire, cu altă configuraţie”.

„Atunci cȃnd compania se mută într-un nou spaţiu, este indicat să se ţină cont de modalitatea de utilizare a acestuia. În cazul în care activitatea implică frecvent vizite din partea clienţilor, atunci este indicat ca acesta să fie situat într-o zonă centrală, uşor de identificat, cu mare vizibilitate. Dacă spaţiul va servi doar angajaţilor care nu au relaţii directe cu clienţii, adică sunt implicaţi în operaţiuni de back-office, atunci nu este nevoie de o amplasare centrală, acesta putȃnd fi ales într-o zonă semicentrală sau periferică”, a spus Alina Berghian.

Totodată, „este important ca în zona respectivă să fie concentrate punctele de interes ale companiei. Specialiştii recomandă ca angajatorii să ţină cont şi de cerinţele angajaţilor, de unde se deplasează aceştia pentru a ajunge la locul de muncă, proximitatea faţă de staţii ale mijloacelor de transport în comun, agenţii bancare, şcoli/grădiniţe, spitale, magazine etc. Nu în ultimul rând, problema locurilor de parcare a devenit vitală, atȃt pentru clienţi cȃt şi pentru angajaţi. În general, în centrele de business de clase superioare se oferă la 80-100 mp închiriaţi cȃte un loc de parcare, dar este recomandabil ca proprietarii să verifice dacă în zonă există şi alte posibilităţi de parcare”, conchid autorii studiului.